• Rafaella Galardo

Tudo que precisa saber para comprar um imóvel em Portugal

Aspectos Jurídicos da aquisição de Habitação em Portugal

Se pensa em adquirir um imóvel em Portugal imprime esse guia para não esquecer dos detalhes.

Antes de proceder à aquisição de habitação tenha em particular atenção o seguinte:

Conservatória do Registo Predial

O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário. O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.

Na Conservatória do Registo Predial da área onde se situa o imóvel poderá saber, entre outros, se: – O imóvel está registado em nome daquele que se apresenta como proprietário do mesmo; – Não existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros; – O imóvel ou a fracção não está sujeito a qualquer usufruto, ou outro ónus ou encargo (por exemplo servidão de vistas, acção judicial) a favor de terceiros.

Serviço de Finanças 

No Serviço de Finanças importa igualmente verificar se: – O imóvel se encontra arrendado; – E, no caso de se tratar de aquisição de habitação usada, se o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) está regularizado.

Câmara Municipal

Na Câmara Municipal respectiva : – Poderá consultar o plano director municipal, os planos de urbanização ou de pormenor da zona, de forma a conhecer o que está programado para a zona envolvente à do imóvel pretendido adquirir; – Deverá requerer a licença de utilização do imóvel.

Numa Instituição Bancária

Para efeitos de aquisição de 1ª. ou 2ª. habitação, nova ou usada, para residir ou arrendar, pode recorrer ao Crédito à Habitação. São actualmente dois os regimes de crédito em vigor: regime geral e regime deficiente. O seu pedido de empréstimo no banco deverá ser instruído com um conjunto de documentação, a saber: fotocópias da caderneta predial e da certidão do registo, plantas de localização e de fogo, identificação da composição do agregado familiar e comprovativo dos rendimentos auferidos. Para efeitos de decisão, quanto à aprovação e condições do empréstimo, o banco procederá, ainda, à prévia avaliação do imóvel. No acto de celebração do contrato-promessa de compra e venda é aconselhável acautelar a sua resolução, por eventual não aprovação de crédito, bem como garantir que o prazo para a realização da escritura pública de compra e venda seja o razoável à tomada de decisão pela instituição bancária. Poderá ainda recorrer a Crédito à Habitação, para efeitos de realização de obras de conservação, manutenção ou renovação, quer as mesmas se realizem na fracção quer nas partes comuns.

Administração do Condomínio

Se o prédio onde se localiza a fracção tiver constituida administração de condomínio deverá, junto desta, requerer informação relativa ao valor da respectiva quota. Deverá ainda apurar a eventual situação de dívida e de encargos assumidos.

Contrato-Promessa de Compra e Venda

Para formalizar a sua decisão de aquisição de habitação deverá celebrar o contrato-promessa de compra e venda. Este contrato deve constar de documento escrito, assinado por ambas as partes, e conter o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes vendedor e comprador e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou construção. O contrato-promessa é um documento essencial já que regula os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas para o negócio, no período que medeia entre a data da sua celebração e a da realização da escritura pública de compra e venda. São requisitos do contrato-promessa:

– A identificação dos promitentes vendedor e comprador, com indicação do estado civil, residência, número de bilhete de identidade e de contribuinte fiscal de que se é portador; – A identificação do imóvel, da qual conste a localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afectas à fracção ou imóvel (ex.garagem, arrecadação), inscrição matricial e descrição predial; – O preço da aquisição e a forma de pagamento, o valor do pagamento a título de sinal do qual, através desse instrumento, será dada quitação e a calendarização dos respectivos reforços, se a eles houver lugar; – Estipulação de que o imóvel será alienado livre de quaisquer ónus ou encargos; – A data da realização da escritura pública de compra e venda; – Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser celebrada na data estipulada; – Licença de utilização ou de construção ou prova de que a mesma foi requerida à Câmara Municipal ou declaração que a substitua. 

Preste Especial Atenção

Em caso de não cumprimento do contrato-promessa por facto imputável ao promitente comprador, o promitente vendedor tem direito de fazer suas as quantias entregues, a título de sinal. Atente-se que a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente vendedor têm carácter de sinal. Se, inversamente, a culpa for imputável ao promitente vendedor, este fica obrigado a restituir ao promitente comprador o sinal em dobro. Na compra e venda de edifício ou fracção autónoma já construido ou a construir não podem as partes afastar o recurso à execução específica, o que traduz a possibilidade de se obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, obrigando as partes a celebrar o contrato prometido nos termos contratualmente acordados.

Registos Provisórios e Seguros 

Após a aprovação do empréstimo deverá proceder, na Conservatória do Registo Predial da área onde se situa o imóvel, aos registos provisórios da transmissão da propriedade a seu favor e da hipoteca a favor do banco. Estes registos são válidos por seis meses, a contar da data da formalização do pedido e o seu custo é suportado pelo promitente comprador. O banco exigir-lhe-á, igualmente, um seguro de vida dos subscritores do empréstimo e um seguro de incêndio do imóvel a financiar.

Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Antes da realização da escritura pública de compra e venda, e no caso de não estar abrangido pelo regime de isenção, deverá proceder ao pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), que é calculado por uma taxa correspondente ao valor de aquisição do imóvel. A liquidação do imposto é provisória, podendo vir a ser corrigida oficiosamente pela Administração Fiscal após a transmissão do imóvel, logo que seja efectuada a avaliação definitiva do mesmo nos termos e com base nas regras do Imposto Municipal sobre Imóveis. O IMT incide também sobre a celebração de contrato-promessa de aquisição e alienação de bens imóveis, sempre que o promitente adquirente possa ceder a sua posição contratual a terceiro e desde tal esteja clausulado no respectivo contrato.  

Documentos para Escritura

Chegada a altura de realizar a escritura pública de compra e venda no notário, necessita de reunir a seguinte documentação : – Certidão do teor da descrição predial e das inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial com antecedência não superior a seis meses; – No caso de recurso a crédito à habitação cópia, autenticada pela Conservatória do Registo Predial onde o imóvel está registado, dos pedidos de registos provisórios da transmissão de propriedade do imóvel a seu favor e da hipoteca a favor da entidade bancária.Os registos caducam seis meses após o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo para evitar os custos de novos pedidos; – Se o imóvel estiver classificado como património cultural, em vias de classificação ou situado em zona de protecção, documento da Câmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renúncia do Estado ao direito de preferência; – caderneta predial actualizada ou certidão do teor da inscrição matricial emitida com antecedência não superior a um ano (a DGCI disponibiliza a possibilidade de obtenção via Internet da caderneta predial de prédios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site http://www.e-financas.gov.pt); – no caso de prédio omisso, o duplicado da participação para a inscrição na matriz, que tenha aposto o recibo do Serviço de Finanças, com antecedência não superior a um ano ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco; – Licença de utilização do imóvel, se a construção do mesmo tiver sido concluida após 13/08/1951; – Declaração para liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrança. Havendo lugar a isenção deste imposto, dependente de reconhecimento prévio, deve ser apresentado documento comprovativo desse reconhecimento; – Ficha técnica da habitação, quando a finalidade é aquisição de imóvel destinado a habitação, a construção do imóvel tenha sido concluída após 13/08/1951 e, à data de 30/03/2004, não exista licença de utilização ou requerimento apresentado para a sua emissão. – Apólices do seguro do imóvel e de vida. No momento da realização da escritura pública de compra e venda e, no caso de haver lugar a recurso ao crédito, têm lugar dois tipos de contratos: um contrato de mútuo com hipoteca e que é celebrado entre o comprador e o banco e em que este assume a posição de credor em relação àquele; um contrato de compra e venda, através do qual o comprador assume a posição de proprietário do imóvel. O contrato de mútuo que pode ser efectuado por documento particular, com menor custo para o comprador, uma vez que é ele que suporta o custo financeiro da realização da escritura pública de compra e venda, estipula tudo o que se relaciona com a dívida contraída, o valor da taxa de juro, suas regras de indexação, o prazo de pagamento, etc. Imposto do Selo

Aquando da realização da escritura pública de compra deverá pagar ao notário o Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço de transacção do imóvel e, no caso de recurso ao crédito, será debitado na conta à ordem pelo Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do crédito utilizado.

 Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O imposto municipal sobre imóveis (IMI) é anual, contitui receita dos munícipios onde se localizam, incide sobre o valor patrimonial tributário constante da matriz predial e é calculado multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de 0,4% a 0,8% (prédios urbanos) ou de 0,2% a 0,5% (prédios urbanos avaliados pelas regras do Código do IMI). No caso de o imóvel se destinar a habitação própria e permanente do agregado familiar ou a habitação para arrendamento, pode o novo proprietário, no prazo de 60 dias, a contar da data da realização da escritura pública de compra e venda, requerer no serviço de Finanças da área da situação do imóvel a isenção do pagamento do imposto municipal sobre imóveis (IMI). 

Distrate de Hipoteca

Após a liquidação do empréstimo bancário, o banco deverá emitir um documento em que renuncia à hipoteca constituida a seu favor – distrate da hipoteca – e no qual declara liquidada a dívida. Este documento deverá ser entregue pelo proprietário na Conservatória do Registo Predial para efeitos de se proceder ao cancelamento do registo hipotecário, deixando assim o banco de ter quaisquer direitos sobre o imóvel. 

Garantia

O imóvel está sujeito a um período de garantia de cinco anos de forma a responder por eventuais defeitos motivados por erros de construção ou de execução. A denúncia deverá ser formalizada pelo comprador junto do vendedor até um ano depois de conhecido o defeito.No caso de não haver acordo o comprador tem o prazo de um ano após a denúncia para propor acção judicial para reparação, substituição ou indemnização.

Fonte: Portal da Habitação

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